Ein Vergleich der Preisentwicklung von Eigentumswohnungen nach Baujahr in Deutschlands größten Metropolen zeigt: Ausgehend von den Höchstständen sind die Preise für Neubauten bislang nur verhältnismäßig moderat zurückgegangen, der Einbruch bei Bestandsimmobilien war mehr als doppelt so hoch. Dies geht aus einer Datenanalyse des German Real Estate Index (GREIX) hervor. Der Index ist ein Projekt von ECONtribute und des IfW Kiel. In Kooperation mit lokalen Gutachterausschüssen werden die tatsächlichen Verkaufspreise deutscher Immobilien nach aktuellen wissenschaftlichen Standards ausgewertet. Alle Daten für momentan 18 deutsche Städte und ihre Stadtteile sind frei verfügbar unter www.greix.de.
Die Preise für neu gebaute Eigentumswohnungen in Deutschlands Top 7 Metropolen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt a. M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) sind im Vergleich zu ihren Höchstständen bislang durchschnittlich nur verhältnismäßig moderat um 5,5 Prozent gesunken.
Ausgehend von 2018 lagen die Preise für Neubauten im 3. Quartal 2022 gut 45 Prozent im Plus, im 2. Quartal 2023 waren es noch 37 Prozent Plus. Damit kosteten Neubauten im vergangenen Quartal ungefähr so viel wie Anfang letzten Jahres.
Sehr viel deutlicher ist der Preisrückgang für Bestandsimmobilien der Top 7 Städte, unterteilt in die Baujahre vor und ab 1950. Sowohl Preise für klassische Altbauten als auch für Wohnungen aus den Jahren nach dem Krieg erreichten ihren Höchststand bereits im 2. Quartal 2022, für beide Segmente lagen die Verkaufspreise im 2. Quartal 2023 gut 12 Prozent darunter. Ihr Preisniveau ist damit ungefähr auf das Niveau von Anfang 2021 gefallen.
„Neubau-Preise trotzen bislang dem recht deutlichen Preisverfall auf dem Immobilienmarkt“, sagt Jonas Zdrzalek , projektverantwortlicher Wissenschaftler für den Greix. „Dies könnte daran liegen, dass Verkäufer hier weniger zu Preisabschlägen bereit sind. Auch werden die Verkaufspreise oft lange vor Fertigstellung verhandelt, so dass sich die Zinserhöhungen aktuell womöglich noch gar nicht voll in den Preisen widerspiegeln. Vor allem aber ist das Angebot an Neubauten drastisch gesunken und wenn Projekte umgesetzt werden, dann offenbar hochpreisig.“
Der Greix offenbart einen deutlichen Rückgang der Marktaktivität. Im Vergleich zum Boom im Jahr 2021 liegt die Anzahl verkaufter Eigentumswohnungen in den Top 7 Städten im Quartalsvergleich derzeit über die Hälfte niedriger. Besonders dramatisch ist die Entwicklung im Neubausektor, wo die Anzahl der Verkäufe um über 80 Prozent abgestürzt ist. Bereits seit 2022 bricht die Anzahl Verkaufter Wohnungen über alle Baujahre hinweg regelrecht ein.
Aufgrund der verhältnismäßig geringen Anzahl an Transaktionen ist die aktuelle Auswertung der Immobilienpreise nach Baujahr für einzelne Städte sehr volatil, weshalb sie ausschließlich aggregiert für alle Top 7 Städte erfolgt. Für München liegen nur Daten bis zum 1. Quartal 2023 vor.
Bereits am 03. August erschien die Auswertung des Greix für die Entwicklung der deutschen Immobilienpreise im 2. Quartal 2023, auch für einzelnen Städte (Greix: Immobilienpreise in Deutschland stabilisieren sich).
Demnach stabilisierten sich die Immobilienpreise im Vergleich zum Vorquartal Q1 2023, Eigentumswohnungen lagen nur noch sehr moderat mit -0,3 Prozent im Minus, Einfamilienhäuser (+2,4 Prozent) und Mehrfamilienhäuser (+1,8 Prozent) sogar im Plus. Vor allem in Berlin und Köln zogen Preise bereits wieder an. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q2 2022 lagen aber alle Segmente deutlich im Minus.
Die Immobilienpreisentwicklung im 3. Quartal 2023 wird Anfang November 2023 veröffentlicht.
Über den Greix:
Was ist der Greix?
Der Greix ist ein Immobilienpreisindex für Deutschland auf Basis der Kaufpreissammlung der lokalen Gutachterausschüsse, die notariell beglaubigter Verkaufspreise enthält. Er bildet die Preisentwicklung einzelner Städte und Stadtviertel bis zurück ins Jahr 1960 ab und basiert auf über zwei Millionen Transaktionsdaten. Mit Hilfe des Datensatzes können langfristige Trends der Immobilienmärkte analysiert und aktuelle Entwicklungen im historischen Kontext eingeordnet werden.
Welche Daten und Methoden werden zur Erstellung der Indizes verwendet?
Die Datenerhebung und Auswertung findet in Zusammenarbeit mit den regionalen Gutachterausschüssen statt. Dabei werden alle Immobilientransaktionen vollständig erfasst. Die Berechnung der Preisentwicklung erfolgt nach aktuellsten wissenschaftlichen Standards und statistischen Verfahren (hedonische Regressionsmethode). Der Greix steht somit für höchste wissenschaftliche Datenqualität.
Wer finanziert den Greix?
Der Greix ist durch öffentliche Fördermittel finanziert und ein Projekt des von der DFG-geförderten Bonn-Kölner Exzellenzclusters ECONtribute und des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (IfW Kiel) in Kooperation mit den lokalen Gutachterausschüssen. Ziel ist es, die Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu erhöhen. Unterschiedliche Preisindizes für 18 Städte sind unter www.greix.de frei zugänglich. Nach und nach wird der Datensatz um weitere Städte erweitert werden.